Komerční nájemní smlouvu lze vypovědět na základě podstatné změny okolností, nechrání však podnikatelské riziko

2020-02-24, GHS Legal, s.r.o.


Pronajímatel s nájemcem uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se v průmyslovém areálu, v němž vyvíjelo činnost více podnikatelských subjektů, a to na dobu určitou. V prostorách měla být a byla provozována jídelna přizpůsobená stravování zaměstnanců ostatních nájemců v areálu. Nájemce vycházel z očekávání, že jídelna bude těmito zaměstnanci hojně navštěvována. Oproti tomu však ostatní nájemci smlouvy o závodním stravování ukončili nebo je ani neuzavřeli, resp. nabídli svým zaměstnancům jiné způsoby stravování, zejména formou stravenek, a zaměstnanci tedy přestali služeb jídelny využívat. Nájemce proto smlouvu vypověděl pro podstatnou změnu okolností ve smyslu ust. § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“).

Podle ust. § 2287 ObčZ může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Přestože se toto ustanovení vztahuje k nájmu domu nebo bytu, Nejvyšší soud dovodil, že jej lze vzhledem k ust. § 2311 ObčZ aplikovat i na nájem komerčních prostor a vypovědět příslušnou nájemní smlouvu z důvodu podstatné změny okolností.

K ochraně podnikatelského rizika, které soud definuje jako riziko, že se skutečně dosažené výsledky budou lišit od těch, které podnikatel původně předpokládal, však výše uvedené ustanovení směřovat nemá. Jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby plnili své smluvní závazky. Toto je nutno vykládat restriktivně s přihlédnutím ke skutečnosti, že se jedná o výjimku z obecné zásady, že smlouvy je třeba plnit. Pro právní posouzení věci je proto relevantní především zjištění, zda a do jaké míry se změnily okolnosti, jež objektivně existovaly ke dni uzavření smlouvy, oproti okolnostem nastalým v době trvání smluvního vztahu. Určující přitom je, jak tyto změněné okolnosti vymezil nájemce ve své výpovědi z nájmu.

S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud v posuzovaném případě dospěl k závěru, že podmínky výpovědi z důvodu podstatné změny okolností nebyly naplněny a výpověď shledal jako neoprávněnou.