Uzavírání nájemní smlouvy na nezkolaudované prostory v Čechách a na Slovensku

2020-03-02, Mgr. Anna Břenková, Mgr. Matúš Malý


Právní úprava v České republice

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „OZ“), který zrušil a nahradil zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „ZoNPNP“), vnesl do českého právního řádu nová pravidla i terminologii v oblasti uzavírání nájemních smluv na komerční prostory. Od té doby hovoříme o nájmu prostoru sloužícího podnikání, resp. nájmu prostoru či místnosti, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti, a to bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.[1] Výklad pojmu „prostor“ a „místnost“ značně kolísá, proto jsou také v právní úpravě zahrnuty oba tyto pojmy, aby se předešlo případným pochybnostem.[2]

„Nová úprava“ je oproštěna od zbytečného formalismu a zároveň reflektuje autonomii vůle smluvních stran, jelikož při respektování dobrých mravů zákonodárce ponechává na vůli stran, jak si smluvní vztah upraví. Nájemní smlouva už nemusí být písemná, podstatné náležitosti se omezují pouze na vymezení předmětu nájmu a sjednání úplaty, a v neposlední řadě nemusí být ve smlouvě sjednán ani účel nájmu, slouží-li prostor alespoň převážně podnikání. Především již ale není nutné čekat na kolaudaci. Právním předpokladem tohoto mechanismu je zásada, že uplatňování práva soukromého, pod které spadá úprava vzájemných práv a povinností osob (uzavření nájemní smlouvy), je nezávislé na uplatňování práva veřejného, odpovídající vztahu stát – občan (kolaudace).[3] Podle ust. § 2202 odst. 2 OZ lze v České republice dokonce pronajmout věc dosud neexistující, pokud v budoucnu vznikne a je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy.

Kolaudace

Nejprve se podívejme na význam samotné kolaudace, ať již pro jejich vlastníka či potenciálního nájemce. Každá stavba je určena ke konkrétnímu účelu a aby mu mohla sloužit, je nutné ji tzv. zkolaudovat, tedy naplnit zákonné podmínky pro její užívání. Kolaudací se ověřuje, že daná stavba splňuje požadavky pro účel užívání, ke kterému byla povolena. Základním institutem pro povolování užívání nových staveb je kolaudační souhlas, resp. kolaudační rozhodnutí. Zatímco kolaudační souhlas vydává stavební úřad na žádost stavebníka po provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby, kolaudační rozhodnutí se vydává v kolaudačním řízení, jež stavební úřad zahajuje automaticky, nelze-li vydat kolaudační souhlas. Kolaudačním rozhodnutím se tedy povoluje užívání stavby k určenému účelu a je-li to nutné, stanoví se jím i podmínky pro užívání stavby.[4] V určitých případech je také možné žádat o vydání povolení k předčasnému užívání stavby, které je však časově omezeno a na jeho vydání není právní nárok, nebo o povolení zkušebního provozu, což je jakýsi zvláštní druh provozu sloužící k ověření, že stavba bude vyhovovat projektovaným vlastnostem i za běžného provozu.[5] Pro úplnost je třeba dodat, že stavební zákon jasně stanoví, že stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému byla povolena či zkolaudována.[6]

U účelu se na chvíli zastavíme. Co se týče účelu nájmu, platí, že nemusí být v nájemní smlouvě vyjádřen. Nájemce však nesmí provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran.[7] Z toho důvodu lze jen doporučit v nájemní smlouvě účel nájmu vymezit, a to co možná nejšířeji. Z ustanovení občanského zákoníku také plyne, že, narozdíl od dob účinnosti předchozí právní úpravy, lze uzavřít platnou nájemní smlouvu i v případě, že dané prostory nejsou zkolaudovány, a to i když v budoucnu teprve vzniknou. V rovině soukromého práva je totiž rozhodné, že předmětem nájmu je prostor sloužící podnikání a nikoli jeho postavení dle veřejného práva.

Otázku platnosti nájemních smluv uzavřených před kolaudací prostor za účinnosti předchozí právní úpravy několikrát posuzoval i Nejvyšší soud ČR, který však svým rozhodnutím ze dne 14. 10. 2015, podstatně změnil přístup k této problematice. Nejvyšší soud se přiklonil k názoru, že jsou platné i nájemní smlouvy uzavřené před kolaudací prostor, pokud je počátek nájmu vázán právě na okamžik kolaudace. „Tak je totiž splněn požadavek zákona, že se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny.“[8] Do té doby judikatura dovozovala, že nezkolaudované prostory nejsou způsobilým předmětem nájmu a nemohou tedy být platně pronajaty, a to ani za předpokladu, že byly zkolaudovány dodatečně.[9] Předchozí právní úprava totiž byla vázána na charakter pronajímané věci dle veřejného práva, jelikož ust. § 1 ZoNPNP odkazovalo na rozhodnutí či souhlas stavebního úřadu. Nejvyšší soud tak dovozoval, že pronajmout lze jen takové prostory, které byly jako nebytové určeny kolaudačním rozhodnutím, resp. stavebním povolením (u staveb které nevyžadují kolaudaci), a to pouze k účelu, který v něm byl zakotven.[10] Sankcí za takto uzavřenou nájemní smlouvu pak byla absolutní neplatnost, což je institut, který by na poli soukromého práva měl být užíván jen zcela výjimečně.[11] Nutno dodat, že až do roku 2005, kdy bylo vypuštěno ustanovení § 3 odst. 2 ze ZoNPNP, plynula neplatnost nájemní smlouvy přímo ze zákona.

Od roku 2014 lze tedy v České republice uzavírat platné nájemní smlouvy i na nezkolaudované či dosud neexistující prostory. Není tak třeba uzavírat smlouvu o smlouvě budoucí nájemní, jak se mnozí pronajímatelé a nájemci mylně domnívají. To oběma stranám usnadňuje vyjednávání o komerční nájemní smlouvě a šetří čas, stejně jako náklady vynaložené na právní poradenství a související administrativní činnost.

Právní úprava na Slovensku

Slovenská právní úprava týkající se nájmu a podnájmu nebytových prostor je oproti české právní úpravě roztříštěna do více právních předpisů. V první řadě je nájem upraven zákonem č. 116/1990 Zb., o nájme a podnájme nebytových priestorov (dále jen „ZNaPNP“), který původně platil i v České republice a představuje speciální zákon ve vztahu k obecné právní úpravě nájmu obsažené v zákoně č. 40/1964 Zb., občiansky zákonník (dále jen „občanský zákoník“).

Přestože ZNaPNP není ve slovenském právním řádu žádný nováček, dokáže svými „nástrahami“ překvapit při koncipování nájemních smluv zejména méně zkušené nájemce a pronajímatele. Jednou z takových nástrah, jež z dikce ZNaPNP nevyplývá na první pohled, je nemožnost uzavřít „ostrou“ nájemní smlouvu na nezkolaudovaný nebytový prostor. Jinými slovy, na základě slovenských zákonů nelze uzavřít rovnou nájemní smlouvu na nezkolaudované nebytové prostory, ale je třeba si vypomoci např. smlouvou o smlouvě budoucí nájemní. Tato skutečnost vyplývá z ust. § 1 písm. a) ZNaPNP, který vymezuje pojem nebytový prostor. Podle tohoto ustanovení se za nebytové prostory považují místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Rozhodnutím stavebního úřadu, na které odkazuje ustanovení § 1 písm. a) ZNaPNP, je kolaudační rozhodnutí podle § 76 odst. 1 zákona č. 50/1976 Zb., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Bez pravomocného kolaudačního rozhodnutí nebytový prostor ve smyslu ZNaPNP právně neexistuje a není tedy způsobilým předmětem nájmu. Z logiky věci tak nelze pronajmout ani věc budoucí, dosud neexistující.[12]

Ustálená rozhodovací praxe (paradoxně zejména českých soudů, jejichž judikáty jsou ale slovenskými soudy často akceptovány i přebírány) však vyvodila tvrdý následek pro nájemní smlouvy uzavřené na nezkolaudované nebytové prostory, kterým je již zmíněná absolutní neplatnost takto uzavřené smlouvy[13]. Jak dovodil Nejvyšší soud ČR, právním základem neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem jsou nezkolaudované nebytové prostory, je ust. § 39 občanského zákoníku[14], a to pro rozpor se zákonem. Taková nájemní smlouva se svým obsahem totiž dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí, resp. stavebního povolení, a k účelu v něm určenému.

Při zkoumání, zda je nebytový prostor zkolaudován nebo ne, je opatrnost na místě. Absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona, a to od počátku, subjektivní soukromá práva a povinnosti tak z takového úkonu vůbec nevzniknou. Toto právo se nepromlčuje ani nezaniká, protože z takového úkonu právní následky nenastanou, a to ani dodatečným schválením či odpadnutím vady projevu vůle. Jak však judikoval Nejvyšší soud SR, tyto následky mohou být dalekosáhlé. Vlastník stavby, který se rozhodne ji pronajmout, je ve smyslu ust. § 664 občanského zákoníku povinen přenechat ji nájemci ve stavu způsobilém smluvenému nebo obvyklému užívání, přičemž způsobilost k užívání znamená jak faktickou způsobilost, tak i právní způsobilost (např. splnění požadavků stanovených právními předpisy na užívání věci). V případě stavby, pro kterou je vyžadováno stavební povolení, znamená nevydání kolaudačního rozhodnutí její právní nezpůsobilost být předmětem nájmu. Přenechání stavby, na kterou nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, do nájmu, by mohlo mít za následek vznik práva nájemce na náhradu škody, smluvní pokutu, odstoupení od smlouvy nebo na slevu z nájemného, ​​případně se pronajímatel vystavuje riziku veřejnoprávních sankcí.[15]

Vzhledem k výše uvedenému je tedy více než vhodné si v procesu uzavírání smlouvy vyžádat kolaudační rozhodnutí k nebytovým prostorům od (budoucího) pronajímatele. Avšak samotnou existencí kolaudačního rozhodnutí stále není zaručeno, že bude smlouva o nájmu nebytových prostor platně uzavřena. Účel nájmu totiž nemůže být ve smyslu ust. § 3 odst. 2 ZNaPNP v rozporu s účelem užívání nebytových prostor uvedeným v konkrétním kolaudačním rozhodnutí, a to opět pod sankcí absolutní neplatnosti.[16] Nutno dodat, že v rozhodovací praxi soudů lze pozorovat tendence zmírňovat přílišný formalismus při posuzování neplatnosti smluv pro rozpor účelu nájmu a účelu užívání nebytových prostor, který je uveden v konkrétním kolaudačním rozhodnutí.[17]

V praxi je výhodnější, jsou-li nebytové prostory označovány v kolaudačních rozhodnutích co nejobecněji (např. obchodní prostory), aby se předešlo zmiňovanému rozporu.

Pro developera by bylo samozřejmě pozdě uzavírat nájemní smlouvy až po vybudování např. obchodního centra a po zkolaudování všech nebytových prostor v něm, přičemž skromná právní úprava ZNaPNP nenabízí v tomto směru stranám žádné konkrétní možnosti. Praxe si však našla vlastní cestu, a tou je právě uzavírání budoucí smlouvy o nájmu nebytových prostor. V budoucích smlouvách si smluvní strany mimo jiné upraví i okamžik výzvy k uzavření „ostré“ nájemní smlouvy, který zpravidla nastává po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí na nebytové prostory. Tímto postupem se vyvarují neplatnosti nájemní smlouvy a je jím zachována právní jistota obou smluvních stran, jež je v obchodních vztazích nezbytná.

Závěr

Přestože je na Slovensku uzavírání platných nájemních smluv (skrze smlouvu o smlouvě budoucí) i na nezkolaudované nebytové prostory běžnou praxí, považujeme takový postup za příliš komplikovaný a způsobený neaktuální a zastaralou legislativou. Jsme toho názoru, že v současnosti neexistuje racionální důvod pro takové zasahování předpisů správního práva do smluvní autonomie nájemce a pronajímatele a celkově do oblasti soukromého práva. De lege ferenda by se slovenský zákonodárce mohl inspirovat českou právní úpravou, kterou v dané problematice považujeme za právní úpravu reflektující potřeby současnosti. Závěrem lze konstatovat, že v oblasti uzavírání nájemních smluv na komerční prostory je Česká republika o krok napřed.

[1] Ust. § 2302, odst. 1 OZ.
[2] Důvodová zpráva k OZ.
[3] Ust. § 1 odst. 1, věta druhá OZ.
[4] Ust. § 119-127 zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „SZ“).
[5] Komentář k ust. § 124 SZ.
[6] Ust. § 126 odst. 1 SZ.
[7] Ust. § 2304 odst. 1 OZ.
[8] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.10.2015, sp. zn. 31 Cdo 945/2013.
[9] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008.
[10] HULMÁK, Milan. § 2302 [Prostory sloužící podnikání]. In: HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 489.
[11] I Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. II. ÚS 87/04, zdůrazňuje: „V soukromoprávní sféře ne každý rozpor se zákonem má za následek absolutní neplatnost právního úkonu. Smyslem ochrany legality v soukromoprávní sféře není jen ochrana zájmů státu, ale především ochrana soukromoprávních vztahů, tedy především ochrana smluvních vztahů“ podle zásady „pacta sunt servanda“ (smlouvy se musí dodržovat).“
[12] Upozorňuje na to, že podstatné je kolaudační rozhodnutí týkající se samotného nebytového prostoru. Fakt, že je zkolaudována budova jako celek (např. Obchodní centrum) nepostačuje.
[13] Např. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky: ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 24. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008, ze dne 27. 9. 2011, sp. zn. 23 Cdo 1983/2010.
[14] Ust. § 39 občanského zákoníku: "Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům."
[15] Usnesení Nejvyšší soudu SR ze dne 28. dubna 2010, sp. zn. 4 Cdo 319/2008.
[16] Rozsudek Nejvyšší soudu ČR ze dne 25. 9. 2007, sp. zn. 26 Odo 865/2006. V posuzovaném případě byly předmětem nájmu nebytové prostory určené kolaudačním rozhodnutím jako sklady a předváděcí místnosti. Nájemcem byla banka a ve smlouvě byl dohodnutým účelem nájmu provozování bankovní činnosti. Soud vyslovil neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor se zákonem, tj. § 3 odst. 2 první věty ZNaPNP.
[17] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 03. 06. 2009, sp. zn. 26 Cdo 2849/2008.

nájem prostoru sloužícího k podnikání nájemní smlouva stavební řízení