Head of terms v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání

2020-03-09, Mgr. Adéla Frenclová


Závaznost head of terms a předsmluvní odpovědnost

S ohledem na absenci právní úpravy head of terms (zkráceně též HOTS) jako součásti kontraktačního procesu v českém právním řádu je odpověď na otázku závaznosti a vůbec právního posouzení HOTS nejistá.

Za nejbližší institut head of terms upravený zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), lze považovat smlouvu o smlouvě budoucí, se kterou ust. § 1785 a násl. občanského zákoníku spojuje závazek uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. V případě, že head of terms budou v konkrétním případě uzavřeny jako závazné a budou naplňovat požadavek sjednání obsahu smlouvy alespoň obecným způsobem (jakož i další podmínky pro platnost smlouvy o smlouvě budoucí), mohly by být dle jejich obsahu jako smlouva o smlouvě budoucí posouzeny.[2]

Strany si však head of terms často samy sjednávají jako nezávazné, čímž dávají najevo svůj zájem nedovozovat z neuzavření nájemní smlouvy v budoucnu za podmínek odsouhlasených v HOTS právní důsledky.

Mohou mít však při ukončení kontraktačního procesu HOTS právní dopad navzdory ujednání stran o jejich nezávaznosti?

Ačkoli se občanský zákoník tímto praktickým nástrojem předsmluvního vyjednávání stran nezabývá, v zákonných ustanoveních základní oporu nalezneme, a to zejména v úpravě předsmluvní odpovědnosti. Ta vychází z obecné povinnosti jednat v právním styku poctivě a zákazu získat prospěch z vlastního nepoctivého jednání.[3] Občanský zákoník rozlišuje čtyři základní případy předsmluvní odpovědnosti, a to: vedení jednání o smlouvě bez úmyslu smlouvu uzavřít, neposkytnutí veškerých potřebných informací k posouzení možnosti uzavření platné smlouvy a doložení zájmu smlouvu uzavřít, ukončení jednání o uzavření smlouvy bez spravedlivého důvodu a zneužití nebo prozrazení důvěrných údajů a sdělení získaných při jednání o smlouvě bez zákonného důvodu.[4]

Nejvyšší soud České republiky se předsmluvní odpovědností zabýval např. v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 856/2018, v němž poukázal na skutečnost, že protiprávnost chování potenciálního smluvního partnera je nutné v ukončení kontraktačního procesu bez spravedlivého důvodu sledovat i dle nové právní úpravy, v níž platí zásada smluvní volnosti. Spravedlivý důvod pro ukončení kontraktačního procesu přitom nelze vymezit obecně. Z odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky vyplynulo, že „vznik případné odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu má být spíše výjimkou, nikoli pravidlem, a posouzení spravedlivosti důvodu, a tudíž poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné. Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase.“[5]

Zajímavé spory ohledně vzniku odpovědnosti v případech, kdy mezi stranami proběhla komunikace pouze na úrovni prohlášení o záměru (resp. letters of intent), lze sledovat spíše v angloamerické právní kultuře, v níž je oproti českému právu těmto nástrojům věnována mnohem větší pozornost. Jedním z hlavních případů (ač mimo oblast komerčního nájmu řešenou tímto článkem) je následující stručně popsaný případ British Steel Corporation v. Cleveland Bridge and Engineering Co Ltd. Žalovaný zaslal žalobci letter of intent, který potvrzoval jeho záměr uzavřít smlouvu o dílo, avšak ve standardizované formě smlouvy používané žalovaným, a současně žalovaný požadoval okamžité zahájení prací. Strany nadále vyjednávaly ohledně uzavření budoucí smlouvy, nemohly se však dohodnout ani na základních podmínkách spolupráce (ani na termínech dodání či ceně). Žalobce přesto dílo (některé ocelové odlitky) vyrobil a dodal. Následně vznikl mezi stranami spor, v němž žalobce požadoval zaplacení ceny za dodané dílo, načež se žalovaný domáhal náhrady škody za pozdní dodání. Soud spor rozhodl tak, že žalovaný je povinen zaplatit přiměřenou cenu za práci vykonanou na základě žádosti žalobce, ač faktická smlouva uzavřena nebyla. Nárok žalovaného vůči žalobci byl však zamítnut. Jelikož nedošlo k dohodě o termínech dodání, nemohlo dojít ani k pozdnímu dodání.[6], [7]

Dalším případem, v němž žalobce uspěl proti žalované straně ve sporu ohledně zásahu do údajné smlouvy, byl případ Texaco v. Pennzoil. Tato smlouva však nebyla založena ničím jiným než dokumentem shrnujícím pouze podstatné podmínky smluvního vztahu před samotným uzavřením smlouvy („term sheet“). Toto rozhodnutí ovlivnilo podobu amerických letters of intent, při jejichž sepisu je nutné mít se na pozoru ohledně zvoleného obsahu i samotných slovních spojení. Strany musí dát jazykovým projevem jasně najevo, že se jedná o nezávazný dokument (např. výrazy „will“, „shall“ a „agree“ nahradit „would“ nebo „intend“).[8]

Nezávaznost head of terms nemusí s ohledem na shora uvedené automaticky znamenat neomezenou možnost úniku z kontraktačního procesu v kterémkoli jeho stupni. I porušení ujednání sjednaného zatím pouze v HOTS by v konkrétním případě mohlo být posouzeno jako nepoctivé jednání zakládající předsmluvní odpovědnost příslušné strany. Předsmluvní odpovědnost by mohla být založena mimo jiné v případě, kdy příslušná smluvní strana vynaloží náklady na základě předběžně přijatých povinností již v okamžiku, kdy je vysoce pravděpodobné, že smlouva za těchto podmínek bude uzavřena (příslušná strana již vyslovila souhlas s tímto ujednáním).[9] Vždy však bude konkrétní závěr záviset na podmínkách daného případu.

Na druhou stranu, pokud předsmluvní odpovědnost ještě nebude připadat v úvahu, je možné, že HOTS budou pouze formálnějším zaznamenáním úmyslu stran a průběžných výsledků jednání o uzavření smlouvy bez jakýchkoli možností domáhat se právních následků při nedodržení podmínek v nich uvedených. Mezi znaky právního jednání patří totiž projev vůle jednajícího, zaměření vůle na vyvolání právních následků a aprobace projevu vůle právním řádem. V případě, že některý z pojmových znaků právního jednání není naplněn, jedná se o zdánlivé právní jednání, které nevyvolává žádné právní následky. Je-li podle zdánlivého právního jednání poskytnuto jakékoli plnění, bude posouzeno jako plnění bez právního důvodu, čímž příjemce plnění bude bezdůvodně obohacen a povinen ochuzenému vydat, oč se obohatil. Absence právních následků head of terms nicméně vyplývá již z přijetí doložky o jejich nezávaznosti; souvisejícím problémem však je, zdali strany se všemi následky nezávaznosti head of terms skutečně počítají.[10]

Podstatné náležitosti, které by head of terms neměly chybět

Mezi podstatné body řešené v head of terms týkajících se komerčního nájmu se řadí zejména následující okruhy:

  • definice předmětu nájmu včetně jeho výměry a zápisu v katastru nemovitostí pro ověření oprávnění pronajímatele k přenechání prostoru do užívání nájemci,
  • účel nájmu,
  • doba nájmu včetně možnosti její prolongace,
  • výše nájemného a dalších plateb spojených s nájmem, případný požadavek na placení nájemného z obratu a jeho procentní vyjádření,
  • rozdělení povinností pronajímatele a nájemce před zahájením provozu nájemce v předmětu nájmu, zejména jde-li o stavební připravenost předmětu nájmu, provádění a financování zařizovacích prací nebo obstarání kolaudačního souhlasu či jiného rozhodnutí požadovaného platnými právními předpisy k provozování činnosti v předmětu nájmu v souladu s účelem nájmu,
  • výše případného finančního příspěvku na provedení zařizovacích prací,
  • termíny předání předmětu nájmu a zahájení provozu nájemce (alespoň v řádech měsíců),
  • zajištění plateb nájemného.

Každá smluvní strana si přitom musí sama určit, jaká ujednání jsou pro ni natolik důležitá, že požaduje jejich zařazení do obsahu head of terms. Lze však doporučit, aby vedle výše uvedených obvyklých obchodních podmínek příslušná smluvní strana navrhla zařazení bodů, u nichž předpokládá námitky druhé strany, aby strany měly možnost posoudit náročnost vyjednávání.


Jaký tedy mají nezávazné head of terms význam?

Význam HOTS s ohledem na jejich převažující nezávazný charakter sledujeme především na obchodní úrovni. Strany se prostřednictvím HOTS vzájemně seznámí se svými hlavními požadavky a získají prvotní náhled na způsob vyjednávání s obchodním partnerem. Průběh jednání o obsahu head of terms stranám může pomoci identifikovat zásadní neshody, které by jinak prvně vyvstaly až při vyjednávání ostré nájemní smlouvy.

Výhodou uzavření head of terms může být také urychlení procesu vedoucího k uzavření nájemní smlouvy, neboť strany již v této předsmluvní fázi nalézají řešení rozporů mezi svými nejzásadnějšími požadavky. Podmínky sjednané v head of terms poté tvoří podklad pro následující jednání smluvních stran. Head of terms mohou stranám navíc pomoci ušetřit náklady na právní služby. Je-li právníkovi předložen soubor již dohodnutých obchodních podmínek, v jejichž mezích má vyhotovit či revidovat návrh nájemní smlouvy, může se již zabývat pouze právní rovinou případu.

Mezi další pozitiva lze zařadit možnost přesvědčit se o spolehlivosti budoucího smluvního partnera v návaznosti na dodržování přijatých podmínek (ač v nezávazném dokumentu).[11] V souvislosti s uzavřením písemných HOTS se poukazuje také na vznik morálního závazku stran uzavřít budoucí smlouvu. Strany jsou motivovány zaměřit se na podstatné záležitosti a uzavřít budoucí smlouvu bez zbytečného odkladu a dodržet též termíny upravené v HOTS.[12]

Závěr

Byť jsou head of terms často sjednávány jako nezávazné, smluvní strany musí při jejich vyjednávání postupovat s dostatečnou mírou odpovědnosti minimálně s ohledem na to, že druhé straně poskytují obrázek o své vlastní serióznosti. V horším případě nepoctivým kontrahentům hrozí předsmluvní odpovědnost či povinnost vydat bezdůvodné obohacení.

Využijí-li strany v rámci svého vzájemného poctivého styku head of terms jako prostředku k vymezení základních podmínek budoucího nájmu prostoru sloužícího podnikání, mohou jim ušetřit množství času a konfliktů při budoucím vyjednávání. Strany si předem sdělí své požadavky a poskytnou si prostor pro přípravu či zvážení strategie vyjednávání. V zájmu dostání požadavku poctivosti v právním styku by se však strany měly předem upozornit na ta ujednání, ohledně nichž předvídají po uzavření head of terms další modifikace, případně by strany ani neměly na takové znění head of terms přistoupit, počítají-li s tím, že během jednání o ostré nájemní smlouvě tu samou otázku otevřou znovu za účelem dosažení jiného výsledku.

Závěrem je nutné rovněž podotknout, že s ohledem na absenci právní úpravy, ale i soudních rozhodnutí a komentářů v české odborné literatuře, by si head of terms zasloužily v návaznosti na jejich časté využívání v praxi u komerčních nájemních smluv větší pozornost.

[1] Bývá označováno též jako „letter of intent“ aj.
[2] HULMÁK, Milan. § 1785 [Základní ustanovení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 281.
[3] Ustanovení § 6 občanského zákoníku.
[4] Ustanovení § 1728 až 1730 občanského zákoníku.
[5] Věc, které se rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky týkalo, spočívala v tom, že se žalobkyně domáhala náhrady škody z důvodu ukončení jednání o uzavření smlouvy o nájmu bytu. Žalobkyně (pronajímatelka) však do nájemní smlouvy neuvedla ústně sjednanou skutečnost, že nabízená bytová jednotka nebyla způsobilá k nastěhování a žalovaná (nájemkyně) se měla nejprve nastěhovat do jiného bytu. Teprve po dokončení rekonstrukce by se přestěhovala do nové jednotky. Ačkoli rozsudek řeší nájem bytové jednotky, máme za to, že závěry rozsudku se dají použít i pro nájem prostoru sloužícího podnikání.
[6] TRAURIG, Vojtěch Pavel. Prohlášení o záměru (letter of intent) v rámci procesu sjednávání smlouvy o společném podniku. Právní rozhledy. 2008, č. 23, s. 855-858.
[7] Cases - British Steel Corp v Cleveland Bridge & Engineering. Shrnutí dostupné z: https://www.isurv.com/directory_record/3882/british_steel_corp_v_cleveland_bridge_and_engineering
[8] Esther M. Hackl, The Letter of Intent - Enforcement and Liability Risks: Talk by Charles Polzin in Frankfurt am Main, 37 DAJV Newsl. 77 (2012).
[9] Poukazuji však na limitaci náhrady škody dle ust. § 1729 odst. 2 občanského zákoníku, dle něhož „strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.“
[10] HANDLAR, Jiří. § 554 [Následky zdánlivého právního jednání]. In: BÍLKOVÁ, Jana a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 1984.
[11] TRAURIG, Vojtěch Pavel. Prohlášení o záměru (letter of intent) v rámci procesu sjednávání smlouvy o společném podniku. Právní rozhledy. 2008, č. 23, s. 855-858.
[12] Marcus D. Wilkinson, What You Intend in a Letter of Intent: Should You or Shouldn't You Have One, 17 Com. L. Bull. 27 (2002).

nájem prostoru sloužícího k podnikání předsmluvní odpovědnost head of terms