Naplněním podmínky určitosti výpovědi z důvodu neplacení nájemného je i odkaz na předchozí výzvu k úhradě

20.03.2020, GHS Legal, s.r.o.


Pronajímatel a nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor, ve které si sjednali možnost výpovědi nájemního vztahu ze strany pronajímatele mimo jiné i pro případ prodlení nájemce s placením nájemného o více než jeden měsíc, a to v případě, že k provedení úhrady nedojde ani po písemné výzvě pronajímatele.

Nájemce se v době trvání nájemního vztahu dostal do prodlení s úhradou nájemného a pronajímatel poté, co jej neúspěšně vyzval k úhradě, doručil nájemci výpověď z důvodu neplacení nájemného podle předchozí výzvy k jeho úhradě. V této výzvě bylo obsaženo vyčíslení celkových dlužných částek za příslušné kvartály s uvedením počátku prodlení, pronajímatel tedy nespecifikoval konkrétní částky ani měsíce, za které nebylo nájemné uhrazeno, a nájemce se tak domáhal vyslovení neoprávněnosti výpovědi z důvodu její neurčitosti.

Soudní praxe se za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele z bytu ustálila v závěru, že je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění. K tomu je třeba, aby specifikoval, z čeho se dlužná částka sestává. Tyto závěry se podle Nejvyššího soudu přiměřeně použijí i v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dlužná částka však nemusí být vyjádřena přímo v textu výpovědi z nájmu, když k naplnění požadavku určitosti postačí odkaz na listinu, z níž je předmět výpovědi objektivně seznatelný. Za to lze považovat i zprostředkované určení částky odkazem na předchozí výzvu k úhradě. Byť se uvádí, že nejvhodnějším způsobem specifikace dlužné částky je uvedení konkrétních měsíců a částek, nelze vyloučit s ohledem na formulaci výpovědního důvodu, že pronajímatel vyčíslí dlužnou částku za jiné delší období.

Podle Nejvyššího soudu není důvod tento postup nepoužít přiměřeně i pro jednostranné právní jednání, jakým je výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání, a v tomto případě vymezení výpovědního důvodu ve výpovědi shledal jako dostatečně určité.