Rozhovor: Klára Švandelíková - Komerční nájem pohledem advokátní praxe

20.03.2020, Karolina Drachovská, redaktorka


Na co by měli kontrahenti ve smlouvě o komerčním nájmu pamatovat? Jaká ustanovení ve smlouvách naopak raději vyloučit? Jaký podíl zaujímá komerční nájem v portfoliu advokátní agendy? O rady, zážitky i zkušenosti z praxe se v rozhovoru podělila advokátka Mgr. Bc. Klára Švandelíková z advokátní kanceláře GHS Legal, s.r.o. Řeč byla mj. i o možných změnách právní úpravy de lege ferenda, stávající judikatuře či rozdílech v české a slovenské regulaci komerčního nájmu. Více v rozhovoru.

Nájemní vztahy jsou v posledních letech v médiích zmiňovány zejména v souvislosti se zdražováním nájemního bydlení. Jsou nějaká jiná témata, která jsou z pohledu advokáta ve vztahu k nájmu aktuální?

Jde-li o nájemní bydlení, v praxi často řešíme otázku ukončení nájemní smlouvy jak ze strany pronajímatele, tak nájemce. Současná právní úprava značně limituje možnosti pronajímatele vypovědět nájemci nájemní smlouvu, proto se drtivá většina těchto nájemních smluv uzavírá na dobu určitou. Zpravidla jde o jeden rok, nicméně setkali jsme se i s případem, kdy byla nájemní smlouva uzavřena na tři měsíce a následně opakovaně o tři měsíce prodlužována s odůvodněním, že tyto tři měsíce je pronajímatel před neplacením nájmu dostatečně chráněn prostřednictvím poskytnuté jistoty ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Právní úprava nájemního bydlení je ze své podstaty směrem k nájemci ochranářská, nicméně nájemci se ve výsledku velmi často ocitají v situaci, kdy jsou v permanentní nejistotě, zda jim bude nájemní smlouva prodloužena. To jistě není v kontextu stávajícího nedostatku bytů na realitním trhu nijak příjemná situace.

Byla by podle Vás tedy řešením legislativní úprava pravidel pro ukončování nájemních smluv k bytu nebo domu uzavřených na dobu neurčitou?

Určitě. Variantou by například mohla být výpověď bez udání důvodu s delší výpovědní dobou, a to i pro případy dlouhodobějších nájmů na dobu určitou. Pokud by výpovědní doba činila 6 nebo i 12 měsíců, měl by nájemce dostatek času najít si nové bydlení a zajistit poklidné stěhování. Žádná novela se v této oblasti však, pokud vím, nechystá.

Koneckonců, z pohledu legislativy se toho od roku 2014 příliš nezměnilo, pouze jsme se dočkali snížení maximální výše jistoty ze šestinásobku měsíčního nájemného na jeho trojnásobek. Podle mínění zákonodárce se pro některé skupiny obyvatel stala povinnost hradit vysokou jistotu překážkou k získání standardního bydlení. Změn poté doznala právní úprava konce nájmu bytu zvláštního určení v ust. § 2301 OZ.

V advokátní kanceláři se nicméně zabýváte zejména komerčními nájemními vztahy. Ustanovení, která je regulují, od účinnosti občanského zákoníku nebyly novelizovány. 

To však neznamená, že by se ve vztahu k nájemním smlouvám, jejichž předmětem je prostor sloužící podnikání, nic nedělo. K Nejvyššímu soudu se již dostala celá řada sporů podle nového občanského zákoníku.

Za zmínku stojí například rozsudek z ledna loňského roku, podle nějž může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Uvedené pravidlo nájemce – podnikatele – chrání před výraznou změnou poměrů. Nejvyšší soud však zdůraznil, že ustanovením nelze nájemce chránit před podnikatelským rizikem. Na ust. § 2287 občanského zákoníku obsažené v pododdíle o nájmu bytu a nájmu domu, které uvedený výpovědní důvod obsahuje, by si měli pronajímatelé komerčních prostor dávat pozor a například jej vylučovat v uzavíraných nájemních smlouvách. 

Jsou i nějaká jiná ustanovení, která smluvní strany v komerčních nájemních smlouvách obvykle vylučují?

V rámci zhruba stovky nájemních smluv, které prošly mýma rukama a jejichž předmětem jsou prostory sloužící podnikání, jsem se nesetkala snad s žádnou, ve které by nebylo vyloučeno ust. § 2315 občanského zákoníku. To upravuje právo nájemce na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované nájemcem, pokud skončil nájem výpovědí ze strany pronajímatele, ledaže byl z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.

Dále bývají ve smlouvě obvykle obsáhle upravena pravidla pro ukončení nájemní smlouvy, a proto smluvní strany vylučují veškerá relevantní ustanovení občanského zákoníku, na jejichž základě by bylo možné nájemní smlouvu ukončit odstoupením či výpovědí.

Pronajímatelé také rádi vylučují ust. § 2314 občanského zákoníku, které upravuje právo nájemce podat proti výpovědi námitky, a obě strany – pokud jsou ujednány smluvní pokuty – vylučují ust. § 2050 občanského zákoníku, v důsledku čehož mohou vedle smluvní pokuty uplatnit též náhradu škody, která porušením tvrzené povinnosti vznikla.

Na co by naopak měli kontrahenti ve smlouvě o komerčním nájmu vždy pamatovat?

Nájemcům lze doporučit, aby ve smlouvě zakotvili povinnost pronajímatele pro případ, že by se předmět nájmu rozhodl prodat, prokazatelně seznámit nového vlastníka se všemi ustanoveními nájemní smlouvy. Podle ust. § 2221 odst. 2 občanského zákoníku totiž platí, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání o povinnostech pronajímatele, které zákon nestanoví, ledaže o nich nový vlastník věděl. V komerčních nájemních smlouvách přitom obvykle bývá celá řada závazků a povinností pronajímatele, jejichž suspenzí by postavení nájemce značně utrpělo.

Setkala jste se také s nějakými chybami, kterých se smluvní strany opakovaně dopouštějí?

Ačkoli současný občanský zákoník obsahuje pravidlo, že stavba je součástí pozemku již od roku 2014, stále se občas stává, že developeři staví na cizích pozemcích, aniž by jim svědčilo právo stavby. To může mít zásadní důsledky pro platnost nájemní smlouvy uzavřené mezi developerem a nájemcem.

Opakovaně jsem se také setkala s úmyslem stran vyloučit zákonnou prolongaci komerčního nájmu vyloučením ustanovení § 2230 občanského zákoníku, který spadá do obecných ustanovení o nájmu, namísto aby vyloučili ustanovení § 2285 které se týká prolongace nájmu bytu, a které s ohledem na ustanovení § 2311 občanského zákoníku dopadá na komerční nájem. Tento závěr byl potvrzen již též Nejvyšším soudem.

Nájem patří k nejhojněji se vyskytujícím závazkům. Jaký podíl zaujímá tento smluvní typ v portfoliu Vaší advokátní agendy a v jakých otázkách žádají klienti v souvislosti s problematikou komerčních nájmů o právní pomoc nejčastěji?       

Komerční nájem tvoří velkou část agendy pražské i bratislavské kanceláře, neboť zastupujeme hned několik maloobchodních sítí; v minulosti šlo také např. o řetězec fit center. Za poslední roky jsme připravili a připomínkovali několik stovek nájemních smluv. Klienti se na nás ale obrací i s dotazy k souvisejícím právním otázkám, např. z okruhu stavebního práva či odpovědnosti za škodu, a občas je třeba řešit také spory z nájemních vztahů. Častěji se však ubíráme mimosoudní cestou, neboť smluvní strany se v případě komerčního nájmu zpravidla opětovně potkávají i v jiných než aktuálně sporných projektech, a proto není pro zachování dobrých obchodních vztahů vhodné tyto spory řešit soudní cestou.  

Pozorujete nějaké rozdíly v české a slovenské právní úpravě komerčního nájmu?

Rozdílů je celá řada. Tak např. na Slovensku stále není možné platně pronajmout prostor, který nebyl zkolaudován, zatímco české právní předpisy od tohoto požadavku upustily a navíc umožňují – na rozdíl od Slovenska – uzavřít nájemní smlouvu na prostor, který vznikne v budoucnu. To je přínosné zejména při výstavbě zcela nového obchodního centra či retail parku, kdy odpadá nutnost uzavírat budoucí smlouvy, a strany tak šetří nejen čas, ale i peníze. Česká právní úprava dále obsahuje specifické instituty, jako je náhrada za převzetí zákaznické základny či možnost podat námitky proti výpovědi.

Komerční nájemní smlouva je nadto na Slovensku obligatorně písemná a pod sankcí neplatnosti musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného, resp. způsob jeho placení, příp. dobu nájmu, jde-li o nájem na dobu určitou. Slovenská právní úprava také nezná pacht.

Zmínila jste pacht, který znovuzavedl do českého právního řádu občanský zákoník v roce 2014. Jak často v praxi dochází k uzavírání pachtovních smluv? Vyvolává rozlišování mezi nájmem a pachtem praktické problémy?

Osobně se v praxi s pachtovními smlouvami často nesetkávám. Od nájemních smluv se nicméně odlišují zejména tím, že věc je pachtýři přenechána nejen k užívání, ale též k požívání; pachtýř má tedy právo na plody a užitky. Nikoli každé požívání však dělá z nájmu pacht – pokud si pronajmu dům se zahradou, na které si vypěstuji jahody, abych je snědla se šlehačkou, nebo růže, kterými později vyzdobím svůj obývák, půjde stále o nájem. Naopak, pokud chci hospodářsky využívat pole (k pěstování brambor) za účelem zisku (z prodeje brambor na farmářském trhu), půjde o pacht.

rozhovor nájem prostoru sloužícího k podnikání nájem nájemní smlouva