Prolongace nájmu komerčních prostor se řídí ust. § 2285 ObčZ, nikoli ust. § 2230 ObčZ

20.03.2020, GHS Legal, s.r.o.


Nájemce uzavřel s pronajímatelem smlouvu o nájmu komerčních prostor na dobu určitou, jejíž součástí bylo i přednostní právo nájemce jednat o prodloužení nájmu bez výběrového řízení. Před uplynutím doby nájmu nájemce své právo uplatnil. Pronajímatel však žádost o prodloužení neschválil, uzavřel smlouvu na nebytový prostor se třetí osobou a vyzval nájemce k vyklizení prostor ve lhůtě 1 měsíce po uplynutí doby nájmu. Nájemce namítal, že nebylo dodrženo jeho přednostní právo a odmítl prostory vyklidit. V reakci na to podal pronajímatel žalobu na vyklizení.

Soud prvního stupně a soud odvolací mimo jiné vyšly ze závěru, že nájemce užíval prostor na základě platné nájemní smlouvy do posledního dne doby nájmu, přičemž k prodloužení (obnovení) nájmu nedošlo ani podle ust. § 2230 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“). Nejvyšší soud však ve svém rozsudku upozornil na nutnost rozlišovat, zda se u nájmu prostoru sloužícího podnikání uplatní obecná úprava nájmu či úprava skončení nájmu bytu na dobu určitou.

Nájem uzavřený na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby nájmu. Za podmínek stanovených v ObčZ však může dojít k obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace). V takovém případě se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých původně byla sjednána.

V ObčZ je přitom možnost obnovení nájemní smlouvy upravena jednak v ust. § 2230 odst. 1 ObčZ (obecná ustanovení o nájmu), a dále v ust. § 2285 ObčZ (nájem bytu). Z ustanovení § 2311 ObčZ však podle Nejvyššího soudu vyplývá, že nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v ust. § 2285 ObčZ, tj. za podmínek stanovených pro prolongaci nájmu bytu a nikoliv za podmínek stanovených v § 2230 ObčZ.

Tato skutečnost může být důležitá zejména pro úmysl smluvních stran vyloučit při kontraktačním procesu zákonnou prolongaci komerčního nájmu. U každé z prolongací navíc platí rozdílné předpoklady k jejich uplatnění.

nejvyšší soud nájem prostoru sloužícího k podnikání prolongace